话说大宋熙宁年间，江南西路有个浮梁县，县中有个叫陈实的年轻书生。这陈实本是官宦之后，奈何家道中落，父母早亡，只留得几间旧屋、百余册图书。他虽满腹经纶，却时运不济，连考三回乡试皆名落孙山。眼见家中米缸将空，只得在县学旁开了间小小书塾，收些蒙童度日。
这日正值腊月二十三，家家祭灶。陈实望着学童送来的束修——不过三斤猪肉、两尾鲜鱼、一袋糙米，不由长叹一声。正收拾书案时，忽听门外有人唤道：“陈先生可在？”
但见个青衣小帽的汉子跨进门来，作揖道：“小的是城西徐员外家仆。我家老爷欲为小公子寻个西席，听闻先生学问渊博，特命小的来请。”说罢递上大红拜帖。
陈实心中诧异。这徐员外名唤徐良，是浮梁县数一数二的富户，平日与官绅往来，怎会瞧上他这穷塾师？虽疑虑重重，终究难敌每月五两修金的诱惑，当下应承三日后过府相见。
谁料这一去，竟惹出一段奇缘。
且说徐家府第果然气派：朱漆大门鎏金钉，青石台阶玉狮子。陈实跟着管家穿过三重庭院，但见回廊曲折，假山玲珑，心中愈发忐忑。至花厅，见个五十上下的富态员外，身着团花锦袍，正与个虬髯道士品茶。
徐员外上下打量陈实，笑道：“果然一表人才。听闻陈先生乃忠良之后，诗书传家，小儿能得先生教诲，实乃三生有幸。”当即命人奉上契约。
陈实正要签字，忽见那道士死死盯着自己，目光如电，不由手下一顿。徐员外忙道：“这位是青城山张道长，恰在舍下做客。”道士却拂袖而起：“贫道忽然想起要炼一炉丹，告辞。”临行时，暗向陈实袖中塞了张字条。
当夜陈实在徐家安顿已毕，展字条一看，只见八字：“非其宅而居，祸将至矣。”心中惊疑不定。忽闻窗外有女子啜泣，推窗望去，但见月下梅林边立着个素衣女子，身形窈窕，正望着西厢房垂泪。
次日教那徐小公子读书，这孩子年方七岁，倒聪慧得很。问及昨夜女子，小公子悄声道：“那必是西厢的柳姨娘。自半年前父亲纳她进门，她便终日以泪洗面。”又扯着陈实衣袖道：“先生莫去西厢院中那口古井旁，父亲严禁下人靠近。”
陈实满腹疑云。这日黄昏，他假作散步，悄悄绕到西厢。果见荒草丛中有口八角石井，井栏上刻着古怪符文。正俯身细看，忽听后有人道：“先生在此作甚？”
回头见是个鬓发斑白的老仆，手提食盒。陈实谎称迷路，老仆叹道：“这是口怨井，专吞痴情女子。半年前投井的丫鬟春梅，上月跳井的李姨娘…唉！”忽闻脚步声近，老仆匆匆离去。
陈实夜不能寐，三更时分，忽听井边传来女子歌声。他披衣潜行，躲在山石后，竟见徐员外与张道长站在井边！徐员外愁容满面：“道长，这镜仙今日又索要何人？”张道长手执青铜古镜，念念有词，镜中忽现白光：“明日午时，送新来的塾师入井。”
陈实吓得魂飞魄散，踉跄逃回房中。方知那道长竟是妖道，那古井藏着邪祟！欲要逃走，却见门外已有家丁巡逻。正焦急时，忽闻窗格轻响，日间那老仆探头进来：“先生快随我来！”
原来这老仆姓周，在徐家三十余年。他将陈实藏进柴房，泣道：“那妖道三年前来此，说井中有镜仙，需每月献祭一人，保徐家富贵。员外利令智昏，竟信了妖言！老奴的亲孙女春梅…”说到此老泪纵横。
陈实愤然道：“岂容妖孽害人！可知那古镜来历？”周仆道：“只听说是从终南山古墓所得。”忽闻巡更声近，周仆塞给陈实一包银子：“东角门已开，先生速逃！明日告官要紧！”
陈实逃出徐府，却不直奔县衙，先去了城南关帝庙——他想起个奇人。庙中住着个疯癫和尚，平日捡食残羹，却常说出惊世预言。陈实跪求破解之法，和尚嘻嘻笑道：“青天镜，照幽冥，若要破邪，先入冥。”
当夜陈实再返徐府，竟直奔古井，纵身跃下！原来他参透禅机：要破镜妖，须入其境。但觉寒气刺骨，恍惚间见井壁有暗道，循道而行，竟至一处地宫。
地宫明珠照壁，当中悬着那面青铜古镜。镜中忽现女子身影，凄然道：“妾本前朝贵妃，被妖道封禁镜中。徐良祖上乃护陵将军，竟与妖道后人勾结，以生魂养镜，妄图长生。”说罢传授破镜咒语。
正此时，妖道冲入地宫：“小子坏我大事！”举剑便刺。陈实按镜仙所授，咬破中指，以血画符。忽听雷声大作，古镜迸裂，镜仙化作青烟散去。妖道遭反噬，当场毙命。
徐员外带家丁赶来，见事败露，欲杀陈实灭口。忽闻衙役喝声，原来是周仆已告官。县令见井中捞出数具女尸，勃然大怒，将徐良下狱。后在其书房搜出与知府往来密信，竟牵扯出科举舞弊大案！
原来徐良为子侄科场亨通，重金贿赂知府，陷害清贫举子。陈实当年落第，亦是遭人调换试卷！此事震动朝野，圣旨下：知府问斩，徐良充军，其家产半数补偿受害者。
陈实因破案有功，被特赐举人功名。次年春闱高中进士，放任知县。他清正廉明，尤重冤狱，总在书房悬一面“青天镜”自省。镜非铜制，实乃初心耳。
再说那镜仙，原是被妖道所害的前朝贵妃。魂飞魄散之际，得一缕执念不灭，附在陈实玉佩上。后陈实任满回乡，路遇暴雨，避雨山寺，见壁上绘着《贵妃晓妆图》，玉佩忽然发热。当夜梦一宫装女子拜谢：“蒙君相助，终得解脱。特来报恩——君之姻缘，应在东南。”
陈实醒来只觉南柯一梦。不料三日后，有同年邀游西湖，在孤山梅林偶遇一女子，竟是当年徐府月下啜泣的柳姨娘！原来她本是良家女，被徐良强纳为妾，徐家败落后寄居庵堂。二人互诉衷肠，终成眷属。成婚那夜，陈实见妆台上有面陌生铜镜，夫人笑道：“这不是夫君带来的聘礼么？”陈实猛然想起，这正是地宫中碎裂的古镜，不知何时竟复原如新，镜框刻着两行小字：“破妄显真，镜圆人寿。”
此后夫妇恩爱，育有二子一女。长子后来官至监察御史，次子成为名医，女儿嫁与翰林学士。陈实七十寿辰那日，孙儿绕膝，忽见那铜镜泛起光华，镜中现出当年贵妇身影，对他微微颔首，随即化作青烟散去。再看铜镜，竟成寻常物件矣。
这正是：青天有镜照幽冥，人心无镜易蒙尘。莫道因果无报应，举头三尺有神明。古往今来多少事，终教善恶两分明。